Hoe verloopt de definitieve oplevering bij nieuwbouw?

De oplevering is een belangrijke fase in elk bouwproject. Deze stap heeft enkele praktische en juridische gevolgen voor zowel de aannemer als de eigenaar. Hoe verloopt dit proces? Waar moet je op letten? Hier leer je er alles over.

Wat is een oplevering in de bouw?

Met de oplevering van de werken verklaart de aannemer dat het werk afgerond is, waarna de bouwheer (klant) het resultaat goedkeurt.

Volgens de wet Breyne moet de oplevering van een nieuwbouw in twee fasen gebeuren. Eerst is er de voorlopige oplevering, minstens een jaar later de definitieve oplevering.

Voorlopige oplevering

De voorlopige oplevering vindt plaats wanneer het gebouw afgewerkt is. De architect, aannemer en klant doen een inspectieronde om te controleren of alles werd uitgevoerd conform de plannen en het lastenboek.

De kans bestaat dat er nog een paar verbeterpunten aan het licht komen. Denk bijvoorbeeld aan een raamdorpel die scheef ligt of een trapleuning die ontbreekt. Deze mankementen komen in een proces verbaal. De aannemer moet deze gebreken zo snel mogelijk oplossen.

⚠ Belangrijk: fouten die niet in het proces verbaal staan kan de klant nadien niet meer inroepen als zichtbaar gebrek.

De voorlopige oplevering is doorgaans het moment waarop de bouwfirma haar eindfactuur opmaakt.

Definitieve oplevering

Ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering is er de definitieve oplevering. Dit is het moment waarop alle zichtbare en verborgen gebreken zijn gecorrigeerd en de bouwheer het afgeleverde werk aanvaardt.

Bij de definitieve oplevering gaat de tienjarige aansprakelijkheid in. Dit wil zeggen dat de bouwfirma gedurende tien jaar aansprakelijk is voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen.

💡 Goed om te weten: indien de wet Breyne niet van toepassing is, is deze tweefasige oplevering niet verplicht. Toch raden we deze werkwijze aan om later geschillen te vermijden.

Aanvaarding van de werken

Er zijn twee manieren waarop de eigenaar de werken kan aanvaarden:

1. Schriftelijke aanvaarding

De aanvaarding van de werken gebeurt door middel van een schriftelijk document (proces-verbaal van oplevering ) dat alle partijen ondertekenen. Het is een expliciete acceptatie.

2. Stilzwijgende aanvaarding

We spreken van een stilzwijgende oplevering wanneer de bouwheer de werken aanvaardt zonder expliciete toestemming. Het is een impliciete verklaring.

Er zijn een paar handelingen die een stilzwijgende aanvaarding insinueren, zoals het betalen van alle facturen zonder voorbehoud en het plaatsen van maatwerk meubilair.

Vooral bij kleinere werken, zoals het bouwen van een woonveranda, vindt een stilzwijgende oplevering plaats.

Hoe verloopt een oplevering?

1. Informeer de klant

Eerst en vooral moet de aannemer of projectmanager de klant informeren dat het werk voltooid is. De klant krijgt een schriftelijke uitnodiging voor de voorlopige oplevering.

2. Inspectie van de werkzaamheden

Tijdens het controlebezoek voert de klant een nauwgezette inspectie uit van het gebouw (muren, plafonds, elektrische installatie, enz.). Het doel van dit bezoek is om de kwaliteit van het werk vast te stellen. Verliep alles volgens de plannen en het lastenboek, of niet?

Vaststellen van gebreken

Eventuele gebreken komen in een opleveringsverslag. Dit document wordt ondertekend door alle betrokken partijen. Vanaf dit moment kan het bouwbedrijf haar eindfactuur sturen.

👉 Lees zeker onze werfbezoek checklist. Die bevat nuttige informatie voor de inspectie van een bouwwerf.

Waarborgtermijn

Na de voorlopige oplevering begint de zogenaamde waarborgtermijn te lopen. Dat is doorgaans één jaar waarbinnen de aannemer de gebreken uit het opleveringsverslag moet herstellen.

Definitieve oplevering

Eén jaar later krijgt de klant opnieuw een uitnodiging voor de definitieve oplevering. Na een finale inspectieronde kan de klant de werken definitief aanvaarden.

Maak een duidelijk werkopleveringsrapport

Het werkopleveringsrapport wordt opgemaakt na inspectie van de werken. Dit is een officieel document, opgesteld door de projectmanager, waarin de resultaten van de bezichtiging staan. Het geeft aan of:

• De klant het werk aanvaardt
• Of hij dit aanvaardt met of zonder voorbehoud
• De klant het werk weigert

Het document bevat veel informatie, zoals:

• ‍Details van de bouwwerf (adres, projectomschrijving,…)‍
• Namen en functies van alle belanghebbenden‍
• Datum van de oplevering
• Gedetailleerde lijst met mogelijke bezwaren
• Handtekeningen van alle partijen

Juridische gevolgen

De definitieve oplevering van een bouwproject markeert het begin van een paar wettelijke garanties:

• De tweejarige garantie voor bouwtechnische elementen die geen deel uitmaken van het gebouw maar wel essentieel zijn voor het gebruik ervan, zoals kranen, screens, ramen, enz.
• De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer voor schade die de stabiliteit van de constructie in het gedrang brengt.

ℹ Als een bouw oplevering te laat is, heeft de klant mogelijks recht op een schadevergoeding. Hiervoor moet er wel een boeteclausule in het contract staan.

Is het mogelijk om een oplevering te weigeren?

Ja, de klant kan de oplevering weigeren als het werk aanzienlijke gebreken vertoont. Denk bijvoorbeeld aan stabiliteitsproblemen of een verwarmingsinstallatie die niet werkt.

‘Aanzienlijk’ is hier een belangrijk woord. Kleine gebreken, zoals een krasje op een raamprofiel, zijn geen reden tot weigering van de oplevering.

Door deze weigering blijft het bouwbedrijf verantwoordelijk voor het werk. De wettelijke garanties zijn pas geldig vanaf de definitieve oplevering. Het is dus aan de aannemer om deze gebreken te corrigeren in overeenstemming met de bouwplannen.

Hoe helpt bouwsoftware bij de voorlopige en definitieve oplevering?

Bij een voorlopige en definitieve oplevering van bouwwerken komt veel papierwerk aan te pas. Bouwsoftware vereenvoudigt deze administratie op volgende manieren:

• Een werkopleveringsrapport maken met een lijst van alle gebreken
• Het werkopleveringsrapport vertalen naar een takenlijst en die toewijzen aan medewerkers‍
• Een planning maken voor de werkzaamheden in de waarborgtermijn
• In enkele klikken de eindfactuur sturen na de voorlopige oplevering

Bouwsoftware zoals Vertuoza bevat nog meer functies om alle processen in je bouwfirma te beheren, coördineren en optimaliseren. Ontdek het zelf tijdens een gratis demo.

‍