Levée des réserves : étapes, explications et exemple

Il peut arriver, au moment de la rédaction du procès-verbal de réception des travaux, que le maître d’ouvrage (ou le client final) repère des défauts ou des non-conformités sur l’ouvrage.

Dans ce cas, il peut émettre des réserves. L’entrepreneur ou le constructeur dispose alors d’un délai limité pour corriger les anomalies et procéder à la levée des réserves.

Cette étape est essentielle. Et pour cause, la non-levée des réserves peut entraîner des litiges et affecter la réception définitive des travaux.

Rappel : que sont les réserves sur un chantier de construction ?

Dans le secteur de la construction, les réserves sont des remarques ou des défauts signalés par le maître d’ouvrage lors de la réception des travaux. Ces anomalies sont ensuite notées sur le procès-verbal de réception des travaux. Elles peuvent s’appliquer à l’esthétisme du bâtiment ou encore à des aspects techniques qui diffèrent des plans initiaux. 

Les réserves peuvent concerner : 

• Des malfaçons. Dans ce cas, les travaux ont été réalisés, mais pas selon les standards attendus, ou avec des défauts. 
• Des non-façons. Ces réserves sont émises lorsque certaines parties des travaux contractés n’ont pas été effectuées (ouvrages ou installations prévues dans le contrat, mais non réalisées, par exemple).

Enfin, il existe également les réserves pour essais, qui sont employés lorsque le maître d’ouvrage a besoin de temps pour tester certaines fonctionnalités afin de confirmer leur bonne exécution (système de chauffage, installation électrique, etc.). 

Levée des réserves : de quoi parle-t-on ? 

Lorsque les réserves sont inscrites dans le procès-verbal de réception de travaux, les annotations doivent être précises et détaillées : 

• nature de chaque réserve ;
• emplacement ;
• ampleur du problème, etc. 

Dès lors, l’entrepreneur ou le constructeur est officiellement informé des réserves. Il dispose d’un délai pour rectifier les défauts signalés et lever les réserves. 

💡 Bon à savoir : Si le client ne détecte aucun défaut le jour de la réception et signe le procès-verbal en conséquence, mais découvre par la suite des imperfections, il a toujours la possibilité de formuler des réserves. En effet, il bénéficie d’un délai de huit jours pour signaler tout désordre ou vice apparent. Passé ce délai, il ne pourra plus prétendre à une réparation pour ces défauts.

De combien de temps dispose l’entrepreneur pour lever les réserves ?

La loi ne précise pas de délai précis pour la levée des réserves. Ce délai doit être défini d’un commun accord dans le procès-verbal de réception des travaux entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. Il dépend de la nature des travaux et des corrections à réaliser, mais doit toujours être « raisonnable ». 

Si l’entreprise de construction ne respecte pas les délais fixés, le maître d’ouvrage peut envoyer une lettre de mise en demeure, et éventuellement accorder un délai supplémentaire de 15 jours. 

Si, passé ce délai, les travaux ne sont toujours pas réalisés, le maître d’ouvrage peut décider de les confier à une autre entreprise, aux frais du constructeur initial. Enfin, en l’absence totale d’accord, le maître d’ouvrage peut opter pour une exécution forcée des travaux par voie judiciaire. 

Comment se passe la levée des réserves ? 

Une fois que l’entrepreneur a effectué l’ensemble des corrections nécessaires pour lever les réserves émises (réparations, ajustements, achèvement de travaux non réalisés, etc.), une nouvelle inspection de l’ouvrage a lieu avec le maître d’ouvrage. Cette inspection tend à s’assurer que les défauts ont été correctement rectifiés et que le bâtiment répond désormais aux exigences initiales. 

Si le maître d’ouvrage est satisfait des corrections réalisées, un document complémentaire est émis pour attester officiellement que les réserves ont été levées. Ce procès-verbal de levée de réserves indique que les travaux sont acceptés en l’état. Il doit indiquer plusieurs informations, notamment : 

• la date du jour et d’effet ;
• le lieu ;
• la mention que les malfaçons ont été corrigées ;
• une référence au PV de réception des travaux ;
• les coordonnées et les noms du maître d’œuvre.

Enfin, le PV de levées de réserves sur travaux doit être signé par le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage. 

💡 Bon à savoir : Les garanties légales débutent dès la réception des travaux, même si des réserves sont émises. La levée de ces réserves se fait dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, qui est active dès la réception des travaux.

Modèle de courrier de levée de réserves après travaux

Voici un modèle de lettre de levée de réserves après travaux sur lequel vous appuyer pour rédiger votre PV de levée de réserves une fois les travaux de réparation et de correction effectués. 

✅ Levée des réserves : tout ce que vous devez savoir

👉 Qu’est-ce qu’une réserve dans le secteur du BTP ?

Une réserve est une remarque formulée par le maître d’ouvrage lors de la réception des travaux, signalant des défauts, des non-conformités ou des travaux inachevés. Ces réserves sont documentées dans le procès-verbal de réception et doivent être traitées par l’entrepreneur dans un délai convenu.

👉 Comment est fixé le délai pour lever les réserves ?

Le délai pour la levée des réserves n’est pas fixé par la loi et doit être déterminé d’un commun accord entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. Ce délai est souvent indiqué dans le procès-verbal de réception. En cas de désaccord, un juge peut être saisi.

👉 Peut-on émettre des réserves après avoir signé le procès-verbal de réception sans réserve ?

Oui, si le client ne remarque pas de défauts lors de la réception et signe le procès-verbal sans réserve, mais constate ensuite des désordres ou des vices apparents, il dispose d’un délai de 8 jours pour les signaler. Passé ce délai, il perd le droit à réparation pour ces défauts spécifiques (mais il pourra toujours évoquer les différentes garanties).

👉Qu’arrive-t-il si l’entrepreneur ne lève pas les réserves dans le délai imparti ?

Si l’entrepreneur ne parvient pas à lever les réserves dans le délai convenu, le maître d’ouvrage peut envoyer une mise en demeure, puis faire effectuer les travaux par un tiers aux frais de l’entrepreneur. Des pénalités peuvent aussi être appliquées. En cas de désaccord total, le maître d’ouvrage peut recourir à l’exécution forcée par voie judiciaire.