L’assurance décennale en bâtiment : tout ce que vous devez savoir

Cet article traite de l’assurance décennale dans le bâtiment en Belgique. Consultez les articles suivants pour connaître les règles applicables : 

• en France

Définition de l’assurance décennale en bâtiment

L'assurance décennale en bâtiment est obligatoire pour les professionnels du bâtiment comme les entrepreneurs généraux, les architectes et les sous-traitants. Elle est requise pour tous les chantiers nécessitant l'intervention d'un architecte, ainsi que pour ceux pour lesquels un permis de construire a été obtenu après le 1er juillet 2018. De plus, elle est indispensable pour les projets de rénovation ou de construction de bâtiments destinés à l'habitation, à condition que ces travaux soient effectués en Belgique.

Elle offre une protection pendant 10 ans après l'achèvement des travaux contre les défauts qui pourraient affecter la solidité de la construction ou la rendre inutilisable selon sa fonction initiale.

L’assurance décennale est cruciale car elle protège les professionnels du bâtiment ainsi que leurs clients des risques associés aux malfaçons qui pourraient survenir après la construction. Que vous soyez plombier, maçon, électricien, peintre ou menuisier, la souscription à cette garantie décennale BTP est impérative dès votre implication dans un projet de construction. Avant le démarrage des travaux, il est également nécessaire de fournir une preuve de cette assurance à vos clients sous forme d'attestation.

Bon à savoir : L'omission de souscrire à cette assurance peut entraîner des conséquences sévères, incluant une amende pénale allant de 208 € à 80 000 €. Cette négligence peut également ternir votre réputation et réduire vos opportunités de contrat.

Garantie décennale BTP : obligatoire ou non ?

Pour les entreprises principales

L’assurance décennale en bâtiment est donc obligatoire pour les chantiers suivants :

• ceux nécessitant l'intervention d'un architecte ; 
• ceux pour lesquels un permis de construire a été octroyé après le 1er juillet 2018 ; 
• les projets de rénovation ou de construction d'un logement, c'est-à-dire un bâtiment destiné à l'habitation ; 
• les chantiers de construction d'habitations situées en Belgique.

Pour les sous-traitants

En Belgique, l'obligation de souscrire une garantie décennale ne s'applique pas de manière systématique à tous les sous-traitants dans le secteur de la construction. La loi Peeters impose cette obligation principalement aux entrepreneurs principaux et autres acteurs principaux de la construction, notamment pour les bâtiments résidentiels.

Cependant, si un sous-traitant est impliqué dans des travaux qui affectent la stabilité, la solidité, ou l’étanchéité du gros œuvre d’un bâtiment résidentiel en Belgique, il est conseillé qu'il souscrive également à une assurance décennale en bâtiment. Cela est particulièrement pertinent si le sous-traitant prend en charge des parties essentielles de la construction susceptibles de relever de la garantie décennale !

Il est donc crucial pour les sous-traitants de vérifier les exigences spécifiques du contrat avec l'entrepreneur principal et de se conformer aux demandes d'assurance requises pour éviter toute responsabilité en cas de défauts ou de sinistres graves. 

Comment et quand débute la garantie décennale en BTP ?

La garantie de responsabilité décennale prend effet à partir de la réception du chantier, à condition que celle-ci soit réalisée sans réserve. Comme l'indique son appellation, cette garantie couvre une période de dix ans et s'applique uniquement aux ouvrages considérés de nature décennale.

Il est crucial que le constructeur ait souscrit une assurance avant le début des travaux pour bénéficier de cette protection. La jurisprudence est stricte sur ce point : il n'est pas possible de donner un effet rétroactif à une assurance décennale. Le constructeur doit prouver qu'il dispose d'une souscription continue et régulière à un contrat d'assurance depuis le commencement des travaux. Il est vivement recommandé au maître d'ouvrage de vérifier la validité de cette assurance tout au long des travaux afin de prévenir toute complication future.

Pour activer l’assurance décennale en bâtiment, plusieurs critères doivent être respectés :

• Existence d'un contrat d'entreprise : un accord contractuel doit avoir été établi entre le maître d'ouvrage et le professionnel du bâtiment (constructeur, promoteur, sous-traitant, architecte).
• Gravité du vice : le défaut constaté doit être de nature à compromettre la solidité ou la stabilité du bâtiment, indiquant ainsi un problème sérieux qui affecte l'ouvrage dans son ensemble.
• Délai de prescription : l'action en garantie doit être engagée dans un délai de 10 ans à compter de la réception définitive de l'ouvrage ou de l'agrément des travaux.
• Preuve de faute : il est nécessaire de démontrer que le professionnel responsable de la construction a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui a résulté en un travail non conforme aux normes attendues.

Que couvre la responsabilité décennale en bâtiment ?

La responsabilité décennale est établie par la loi Peeters de 2018, qui vise à protéger le maître d'ouvrage (notamment les particuliers) en instaurant un principe de responsabilité présumée des constructeurs en cas de dommage grave sur un ouvrage. 

Cette assurance décennale en bâtiment couvre non seulement la construction de nouvelles structures, mais aussi les travaux de rénovation, les interventions dans les immeubles existants, ou les aménagements spécifiques au sein d'une bâtisse.

Cette assurance protège l'acquéreur contre les défauts de construction majeurs qui affectent les structures essentielles, menaçant la solidité, la stabilité, ou l'étanchéité du bâtiment. Elle intervient pour des vices tels que :

• malfaçons affectant le parement en maçonnerie des murs ;
• défauts significatifs au niveau de la toiture et de la charpente ;
• problèmes d'humidité ou inondations liés à des malfaçons au sous-sol ;
• corrosion sur les panneaux métalliques de la façade ;
• manque d'étanchéité des châssis extérieurs ;
• fissures traversantes ;
• désordres importants dans les canalisations d'eau ou de chauffage.

Si l'un de ces défauts est découvert dans les 10 ans suivant la réception des travaux, la garantie décennale permet de rectifier les travaux non conformes et d'obtenir des dommages et intérêts. Dans le cas d'une action engagée contre l'architecte, seule une compensation financière est envisageable.

Bon à savoir : De plus, il est possible de protéger tous les participants au projet avec l'assurance Tous Risques Chantier, qui offre une indemnisation pour les dommages matériels ou liés à des tiers, permettant une résolution rapide du sinistre et une reprise efficace du chantier.

Ouvrages exclus de l'obligation d'assurance décennale en bâtiment

L’assurance décennale en bâtiment ne s'applique pas aux défauts mineurs ou aux petits travaux qui ne compromettent pas la solidité ou la sécurité de la structure. Ainsi, les réparations mineures ne peuvent pas engager la responsabilité de l'entrepreneur ou de l'architecte. Voici quelques exemples de travaux qui ne sont pas couverts par cette garantie :

• l'écaillement de la peinture ;
• les fissures dans le carrelage ;
• les fissures ou autres imperfections du plafonnage ;
• les revêtements mal installés ;
• les défauts d'isolation acoustique ;
• tout défaut qui est purement esthétique ou qui ne met pas en péril la stabilité de l'ouvrage.

Exemples de couverture décennale en BTP

L'assurance décennale en bâtiment offre une couverture dans une variété de situations. Voici quelques cas illustratifs :

• Pour les maçons : vous avez construit un pavillon et des fissures infiltrantes apparaissent sur les murs extérieurs. Ces fissures, résultant de fondations inadéquates ou mal adaptées au type de sol, sont couvertes par la garantie décennale.
• Pour les couvreurs : après la rénovation de la toiture d'un pavillon, des infiltrations d'eau sont observées au-dessus de la chambre des enfants, six mois plus tard. Ces infiltrations sont également couvertes par l'assurance décennale.
• Pour les menuisiers : suite à l'installation de fenêtres dans un appartement, le client remarque des infiltrations d'air empêchant d'atteindre la température désirée à l'intérieur. Cette situation relève de la garantie décennale.
• Pour les plombiers chauffagistes : en tant que plombier chauffagiste, vous avez installé une chaudière l'été dernier. L'hiver suivant, la cliente signale un dysfonctionnement dû à un vice d'installation, résultant en une température insuffisante qui rend l'habitation impropre à son utilisation prévue. Ce cas est également couvert par l'assurance décennale.

Quel est le prix d’une assurance décennale en bâtiment ?

Le prix d'une garantie décennale en bâtiment est influencé par divers facteurs :

• les différentes garanties incluses dans votre contrat, comme l'assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• les franchises applicables en cas de sinistre ;
• le domaine spécifique du bâtiment à assurer (second œuvre, gros œuvre, études techniques) ;
• votre expérience professionnelle et votre historique de sinistres antérieurs ;
• le développement de votre entreprise, y compris le chiffre d’affaires, l'ancienneté de l'activité, et le nombre d'employés ;
• la région géographique de vos chantiers et les techniques de construction employées.

Ainsi, une assurance décennale de peintre en bâtiment ne coûtera pas le même prix que pour un maçon, puisque les risques décennaux sont moins élevés pour le peintre. Voici un exemple de tarifs annuels pour une assurance décennale en bâtiment en 2024 :

Bon à savoir : Prenez garde à la franchise, c'est-à-dire le montant qui reste à votre charge après indemnisation par votre assurance décennale. Cette somme peut affecter de manière significative votre cotisation et vos finances en cas de sinistre.

Comment savoir si un professionnel est bien assuré en décennal ?

Il est impératif que le contrat établi avec des prestataires spécifie leur numéro de contrat d'assurance et le nom de leur assureur, vous permettant ainsi de vérifier leur couverture. Au début des travaux, assurez-vous de recevoir de chaque prestataire une attestation de leur assurance décennale en bâtiment. En cas d'absence, n'hésitez pas à la demander pour garantir une protection adéquate.

De plus, si votre prestataire est membre de l’Ordre des architectes ou du Conseil fédéral des géomètres-experts, vous pouvez avoir confiance en sa conformité assurance, celle-ci ayant été préalablement validée par ces organismes.

Comment engager la responsabilité décennale d’un artisan BTP ?

Activation par l'artisan

Bien que peu fréquent, un artisan peut décider de faire appel à sa propre assurance décennale en bâtiment si des anomalies sont détectées sur un chantier qu'il a complété. Ceci peut survenir notamment en cas de force majeure ou d'une erreur commise par un tiers, permettant à l'artisan d'entamer une procédure de réparation après un accord amiable avec le client affecté.

Activation par le maître d'ouvrage

L'engagement de la responsabilité civile décennale de l'artisan par le maître d'ouvrage suit généralement un processus en deux étapes, surtout lorsqu'il n'y a pas de contrat d'assurance dommages-ouvrage. Cette activation est conditionnée par une réception des travaux sans réserve, ce qui confirme la responsabilité de l'artisan face aux éventuels défauts. En cas de défauts constatés après cette réception, le maître d'ouvrage peut alors faire appel à l'assurance décennale en bâtiment de l'artisan pour obtenir réparation.

Comment souscrire une assurance décennale en bâtiment ?

Pour souscrire une assurance décennale en bâtiment en ligne, suivez ces étapes :

1. déterminez les spécificités de votre activité qui influenceront votre assurance ; 
2. comparez attentivement les termes, les couvertures offertes, les exclusions, les franchises et les primes des différentes offres ;
3. rassemblez tous les documents requis (détails de votre entreprise, historique de vos chantiers précédents, détails de votre expérience et qualifications professionnelles, historique de sinistralité, si applicable) ;
4. soumettez une demande de devis aux assureurs sélectionnés ; 
5. procédez à la souscription formelle en signant le contrat d'assurance ;
6. vérifiez que toutes les informations sur votre certificat d’assurance sont correctes.